关于《忻州市物业管理条例（草案）》公开征求意见的公告

《忻州市物业管理条例（草案）》已经忻州市第四届人大常委会第十六次会议初审，市人大法制委员会根据常委会组成人员的审议意见，对条例草案做了全面修改，现向社会公开征求意见。社会公众可以将修改意见寄送至忻州市人大常委会法工委（忻州市长征路21号，邮编：034000。信封上请注明忻州市物业管理条例（草案）征求意见），或发送至电子邮箱： xzsrdfgw＠163.com。征求意见截止日期：2019年5月17日。

忻州市人大常委会

2019年4月28日

忻州市物业管理条例

（草案）

第一章　总　则

第一条　为规范物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众生活环境，根据有关法律、法规规定，结合本市实际，制定本条例。

第二条　本市行政区域内的物业管理及其监督活动，适用本条例。

第三条　物业管理应坚持业主自治和政府监管相结合的原则。

第四条　市、县（市、区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，建立和完善社会化、市场化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条　市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理的监督管理工作。

其他相关行政管理部门按照各自职责，依法做好物业管理的监督管理工作。

第六条　乡(镇)人民政府、街道办事处负责指导和监督辖区内物业管理活动的相关工作。

居（村）民委员会应当协助乡（镇）人民政府、街道办事处开展物业管理相关工作。

业主大会及其业主委员会应当依法履行自治管理职责，接受居民委员会的指导和监督。

第七条　房地产行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

第八条　物业服务行业协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进诚信经营，协助调解处理物业管理纠纷。

第二章　业主、业主大会和业主委员会

第九条　房屋的所有权人为业主。尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁或者征收补偿等法律事实，已经合法占有该房屋的人，认定为物业管理中的业主。

第十条　业主应当按照法律、法规、管理规约和业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权利、履行义务。

第十一条　一个物业管理区域成立一个业主大会，业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主委员会由业主大会选举产生，对其负责，受其监督。

业主大会、业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

一个物业管理区域内业主人数较少且全体业主一致同意不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。

第十二条　新建住宅小区首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

建设单位应当在房屋竣工验收后三十日内，将筹备经费存入乡（镇）人民政府、街道办事处指定的银行账户。筹备经费应当专款专用。

筹备组应当制定筹备经费开支预算方案报乡（镇）人民政府、街道办事处。

筹备组应当在首次业主大会会议上向全体业主公布筹备经费的使用情况。筹备经费的结余部分应当根据业主大会的决定用于物业管理。

第十三条　符合《山西省物业管理条例》规定的首次业主大会会议召开条件的，乡（镇）人民政府或者街道办事处应当在三十日内，指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组中业主代表所占比例不得低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。

首次业主大会会议，应当将表决通过管理规约、业主大会议事规则和选举产生业主委员会列入议程。

第十四条　业主委员会是业主大会选举产生的自治组织，履行法定职责和业主大会赋予的其他职责。

第十五条　业主委员会成员应当符合下列条件：

（一）为本物业管理区域的业主；

（二）具有完全民事行为能力；

（三）遵守业主大会的决定、管理规约、议事规则，履行业主义务；

（四）热心公益事业，责任心强，并有一定的组织协调能力和必要的工作时间；

（五）本人及其近亲属不在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

第十六条　业主委员会应当向全体业主公布下列事项：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）物业专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；

（六）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（七）其他应当向业主公开的事项。

前款第四项至第六项规定的内容，应当每年至少公布一次。

第十七条　业主委员会不得有下列侵害业主合法权益的行为：

（一）侵占、挪用业主共有财物；

（二）利用职务之便，非法索取或者收受物业服务企业、有利害关系的业主的财物、报酬，或者谋取可能妨碍公正履行职务的其他利益；

（三）向物业服务企业销售商品、承揽业务；

（四）向他人出售或者提供业主资料用于与物业管理无关的活动；

（五）阻挠、抗拒业主组织行使职权；

（六）组织、煽动业主进行违法活动；

（七）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；

（八）业主组织改选后或者业主组织成员职务终止后拒不移交其所保管的属于全体业主所有的财物、印章以及有关财务凭证、档案等文件资料；

（九）打击、报复、诽谤、陷害有关举报人；

（十）法律、法规禁止的其他行为。

业主委员会有前款规定行为之一的，由乡（镇）人民政府、街道办事处责令限期改正；逾期不改正的，经百分之二十以上的业主申请，乡（镇）人民政府、街道办事处应当指导召开业主大会临时会议，选举新的业主委员会。

第三章　前期物业管理

第十八条　建设单位应当在取得房屋预售许可或者现售备案前，通过招标投标的方式选聘前期物业服务企业，并签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同应当包括物业服务内容、服务等级、收费项目、收费标准、收费方式、收费起始时间、合同终止情形、违约责任等等内容。电梯使用单位应当在电梯投入使用前或者投入使用后三十日内向电梯所在地特种设备安全监督管理部门办理电梯使用登记，取得使用登记证书。

第十九条　建设单位在申请办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当将前期物业服务合同、临时管理规约、住宅小区配套建筑和共用设施设备的清单及其产权归属等资料报物业管理行政主管部门备案，并在商品房销售时将上述资料作为商品房买卖合同约定的内容。

第二十条　前期物业服务企业承接物业前，应当按照有关规定和前期物业服务合同约定与建设单位对物业管理区域内的物业共用部位、共用设施设备进行查验。

查验后应当与建设单位签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定，并办理物业交接手续；对发现的相关工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位提出整改意见，并协助相关行政主管部门督促落实。

建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假，在承接查验过程中共同侵害业主利益的，应当共同承担赔偿责任。

第二十一条　建设单位应当在物业管理区域内，配置地上面积不低于建筑总面积百分之三的物业用房（包括业主委员会工作用房），满足物业管理的使用。

第四章　物业管理服务

第二十二条　业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

第二十三条　业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。

业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，按照有关规定录入失信被执行人名单。

第二十四条　物业服务企业应当建立和完善物业管理应急预案，及时处理物业管理中的突发事件。物业管理区域内有下列情形之一的，物业服务企业应当按照有关规定及时向街道办事处、乡镇人民政府或者相关部门、专业经营单位报告：

（一）发生火灾、水患、爆炸或者自然灾害；

（二）发生传染病疫情或者群体性不明原因疾病；

（三）建筑物及其附属设施设备发生安全隐患，严重危及业主、物业使用人及建筑物安全；

（四）物业服务人员撤离物业管理区域，造成物业服务中断，严重影响业主和物业使用人正常生活；

（五）发生群体性事件；

（六）其他严重影响业主、物业使用人正常生活的隐患或者事件。

第二十五条　物业服务企业在物业管理活动中应当履行下列义务：

（一）按照物业服务合同内容，提供质价相符的服务。

（二）主动接受主管部门及街道办事处（乡镇）、居（村）民委员会的监督和管理。

（三）接受业主的监督，及时处理业主的投诉，反馈处理情况，并建立投诉化解工作台账；

（四）加强电梯、消防设施等涉及人身安全以及其他有特定要求设施设备的管理，并委托专业机构进行及时维修养护，协助相关部门做好管理服务区域的安全防范等工作；

（五）按照规定及时公开涉及物业管理服务的相关信息；

（六）对物业管理区域内的违法、违规或者可能侵害业主权益的行为及时劝阻、制止，对拒不听从劝阻的，及时向属地相关部门报告；

（七）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第二十六条　物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示：

（一）物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）电梯、消防、监控等专项设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（四）物业服务费用交纳情况、住宅专项维修资金使用情况；

（五）物业共用部位和共用设施设备经营所得收益和使用情况；

（六）其他应当公示的信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当予以答复，并根据业主要求提供合同、财务、票据等资料查询。

第二十七条　物业服务企业不得有下列行为：

（一）将物业管理区域内的全部物业服务项目一并委托给他人；

（二）以业主拖欠物业服务费、不配合管理等理由，减少服务内容，降低服务质量，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热；

（三）擅自将绿地、道路等共用设施设备及公共场地改建为停车场地，用于出租、出售；

（四）强行向业主、物业使用人指定特定服务企业或者推销商品；

（五）物业服务合同终止后，拒不移交相关资料和资产。

（六）物业服务企业未按照服务合同约定，擅自退出物业管理区域；

（七）违反法律、法规规定以及其他损害业主合法权益的行为。